Kira artışı nedir?
Kira artışı, devam eden bir kira sözleşmesinde yeni kira döneminde uygulanacak aylık bedelin belirlenmesidir.
Kira artışı çoğunlukla sözleşmenin yıl dönümünde yapılır. Artışın oranı yalnızca tarafların istediği herhangi bir rakam değildir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu, tarafların anlaşabileceği oran için bir üst sınır belirler.
Genel kurala göre bu üst sınır, tüketici fiyat endeksinin bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede daha düşük bir oran bulunuyorsa düşük oran uygulanabilir; yasal üst sınırı aşan bölüm geçerli kabul edilmez.
Yenileme tarihi
Artışın hangi TÜFE verisiyle hesaplanacağını belirleyen temel tarihtir.
Sözleşme oranı
Sözleşmedeki oran yasal sınırdan düşükse genellikle bu oran dikkate alınır.
TÜFE üst sınırı
Tarafların artış anlaşmasının geçebileceği en yüksek genel sınırı gösterir.
2026 kira artış oranı kaçtır?
Kira artış oranı yıl boyunca sabit değildir. Sözleşmenin yenilendiği ayda mevcut olan son TÜİK verisine göre değişir.
TÜİK tarafından açıklanan Haziran 2026 tüketici fiyat endeksi verisinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,03 olarak gerçekleşmiştir. Bu nedenle Temmuz 2026 döneminde yenilenen ve genel kurala tabi kira sözleşmelerinde yüzde 32,03 oranı yasal üst sınır olarak dikkate alınır.
Temmuz 2026 örneği
Mevcut aylık kira 20.000 TL ise yüzde 32,03 üst sınırla artış tutarı 6.406 TL, yeni aylık kira 26.406 TL olur.
| Mevcut kira | Artış oranı | Artış tutarı | Yeni kira |
|---|---|---|---|
| 10.000 TL | %32,03 | 3.203 TL | 13.203 TL |
| 15.000 TL | %32,03 | 4.804,50 TL | 19.804,50 TL |
| 20.000 TL | %32,03 | 6.406 TL | 26.406 TL |
| 25.000 TL | %32,03 | 8.007,50 TL | 33.007,50 TL |
| 30.000 TL | %32,03 | 9.609 TL | 39.609 TL |
| 40.000 TL | %32,03 | 12.812 TL | 52.812 TL |
Temmuz 2026 oranı, yalnızca yenilemesi bu döneme denk gelen sözleşmeler açısından örnektir. Başka aylarda yenilenen sözleşmelerde o tarihte açıklanmış güncel on iki aylık ortalama TÜFE oranı kullanılmalıdır.
TÜFE on iki aylık ortalama nedir?
Kira artışında kullanılan oran, aylık TÜFE veya bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE değildir.
TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, son on iki aylık endeks ortalamasının önceki on iki aylık dönemin ortalamasına kıyasla ne kadar değiştiğini gösterir. Bu yöntem, tek bir ayın ani hareketinden daha dengeli bir gösterge üretir.
Yıllık TÜFE
Bir ayın endeksini önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. Kira üst sınırında kullanılan temel oran değildir.
Aylık TÜFE
Endeksin bir önceki aya göre değişimini gösterir. Kira artış oranı olarak doğrudan kullanılmaz.
12 aylık ortalama
Kanundaki genel kira artış üst sınırında esas alınan göstergedir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Kira artış tutarı mevcut kira ile uygulanacak oranın çarpılması, yeni kira ise artış tutarının mevcut kiraya eklenmesiyle bulunur.
Kira artış tutarı
Artış Tutarı = Mevcut Kira × Artış Oranı ÷ 100
Oran yüzde biçimindeyse 100'e bölünerek ondalık değere çevrilir.
Yeni aylık kira
Yeni Kira = Mevcut Kira + Artış Tutarı
Doğrudan Mevcut Kira × (1 + Oran ÷ 100) formülü de kullanılabilir.
20.000 TL kira için adım adım hesaplama
- 1
Mevcut aylık kirayı belirleyin: 20.000 TL.
- 2
Uygulanacak oranı belirleyin: %32,03.
- 3
Artış tutarını hesaplayın: 20.000 × 32,03 ÷ 100 = 6.406 TL.
- 4
Artışı mevcut kiraya ekleyin: 20.000 + 6.406 = 26.406 TL.
Kira artışı örnek hesaplamaları
Aynı oran farklı kira tutarlarında farklı artış miktarları oluşturur. Bu nedenle oran ile TL karşılığını birlikte değerlendirmek gerekir.
Örnek 1
12.000 TL kira
Artış: 12.000 × 0,3203 = 3.843,60 TL
Yeni kira: 15.843,60 TL
Örnek 2
18.500 TL kira
Artış: 18.500 × 0,3203 = 5.925,55 TL
Yeni kira: 24.425,55 TL
Örnek 3
22.000 TL kira
Artış: 22.000 × 0,3203 = 7.046,60 TL
Yeni kira: 29.046,60 TL
Örnek 4
35.000 TL kira
Artış: 35.000 × 0,3203 = 11.210,50 TL
Yeni kira: 46.210,50 TL
Konut kira artışı nasıl belirlenir?
Konut kiralarında ilk beş yıllık dönemde yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmalar, genel olarak on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz.
Sözleşmede “her yıl yüzde 20 artış” yazıyor ve ilgili dönemde TÜFE üst sınırı yüzde 32,03 ise sözleşmedeki yüzde 20 oranı uygulanır. Sözleşmede yüzde 50 yazıyorsa artışın genel üst sınırı yüzde 32,03 olur.
Daha düşük sözleşme oranı
Sözleşme oranı TÜFE üst sınırından düşükse düşük oran kiracı lehine sonuç doğurur.
Daha yüksek sözleşme oranı
Sözleşmedeki yüksek oran, ilk beş yıllık genel dönemde TÜFE üst sınırını aşamaz.
İş yeri kira artışı nasıl hesaplanır?
Çatılı iş yeri kiralarında da Türk Borçlar Kanunu'nun on iki aylık ortalama TÜFE üst sınırı genel olarak uygulanır.
İş yeri sözleşmelerinde ciro kirası, döviz, ortak gider, stopaj, KDV veya özel artış maddeleri bulunabilir. Bu kalemler matematiksel kira artış hesabından ayrı değerlendirilmelidir.
Örneğin aylık çıplak iş yeri kirası 50.000 TL ve uygulanacak oran yüzde 32,03 ise artış tutarı 16.015 TL, yeni çıplak kira 66.015 TL olur. Vergisel yükümlülükler bu tutara ayrıca etki edebilir.
İş yeri sözleşmelerinde özel hükümler daha karmaşık olabileceği için sözleşmenin tamamı incelenmeden yalnızca genel oranla hukuki sonuca varılmamalıdır.
Sözleşmedeki kira artış oranı nasıl uygulanır?
Sözleşmedeki oran ile kanuni üst sınır birlikte değerlendirilir; otomatik olarak her zaman TÜFE oranı uygulanmaz.
| Sözleşme oranı | TÜFE üst sınırı | Genel sonuç |
|---|---|---|
| %20 | %32,03 | %20 uygulanır |
| %32,03 | %32,03 | %32,03 uygulanır |
| %50 | %32,03 | Üst sınır %32,03 |
| Artış maddesi yok | %32,03 | Anlaşma veya şartları varsa hâkim belirlemesi |
Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Konut kiraları için getirilen geçici yüzde 25 artış sınırı kalıcı bir kural değildi ve 1 Temmuz 2024'ü kapsayan dönemin ardından sona erdi.
Geçici düzenleme 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerini kapsıyordu. Bu tarihten sonraki yenilemelerde, yeni bir geçici sınırlama getirilmediği sürece Türk Borçlar Kanunu'nun on iki aylık ortalama TÜFE kuralı uygulanır.
Eski bilgiyi kullanmayın
Güncel kira artışı hesabında otomatik olarak yüzde 25 kullanmak yanlıştır. Yenileme tarihindeki güncel mevzuat ve on iki aylık ortalama TÜFE oranı kontrol edilmelidir.
Kirada beş yıl kuralı nedir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni bedelin belirlenmesinde yalnızca TÜFE üst sınırıyla sınırlı farklı bir değerlendirme gündeme gelebilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre hâkim, beş yıllık sürenin ardından kira bedelini belirlerken TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte dikkate alabilir.
Beş yılın dolması kirayı kendiliğinden çevredeki ilan fiyatına çıkarmaz. Taraflar yeni bedelde anlaşabilir veya gerekli şartlar varsa mahkemeden kira bedelinin tespiti istenebilir.
Süre
Kira ilişkisinin başlangıcı ve uzama dönemleri doğru hesaplanmalıdır.
Emsal kiralar
Benzer konum ve özellikteki gerçek kira değerleri dikkate alınabilir.
Hakkaniyet
Hâkim yalnızca ilan fiyatlarına bağlı kalmadan somut olayı değerlendirir.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkeme tarafından belirlenmesinin istendiği dava türüdür.
Dava açılabilmesi ile kararın hangi kira döneminden itibaren etkili olacağı aynı konu değildir. Sözleşmede artış hükmünün bulunması, dava tarihi ve yeni dönemden önce bildirim yapılması gibi unsurlar sonucu etkileyebilir.
Kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi öne çıkar. Beş yıldan önceki dönemlerde ise genel TÜFE sınırı belirleyicidir.
Dava süresi, arabuluculuk, ihtar ve yeni kira dönemine etki gibi başlıklar somut olaya göre değişir. Hak kaybı yaşamamak için hukuki destek alınması uygundur.
Kira döneminde ara zam yapılabilir mi?
Kira artışı genel olarak sözleşmenin yenileme döneminde yapılır; ev sahibi yalnızca piyasa yükseldiği için yıl ortasında tek taraflı ara zam uygulayamaz.
Tarafların sonradan serbest iradeyle yeni bir anlaşma yapması ayrı bir durumdur. Ancak kiracının rızası olmadan, sözleşmede dayanağı bulunmayan bir ara artış talebi otomatik olarak bağlayıcı değildir.
Aidat, yakıt, ortak alan veya hizmet giderlerindeki değişimler kira artışından farklı kalemlerdir. Bu giderlerin kime ait olduğu ve nasıl değişeceği sözleşme ile ilgili mevzuata göre ayrıca değerlendirilir.
Kira artışı hesaplanırken sık yapılan hatalar
Yanlış TÜFE oranını seçmek veya sözleşmedeki düşük oranı gözden kaçırmak hesap sonucunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığı doğrudan etkileyebilir.
Yıllık TÜFE oranını kullanmak
Hata
Bir önceki yılın aynı ayına göre açıklanan TÜFE oranını kira artış oranı sanmak.
Doğru yaklaşım
On iki aylık ortalamalara göre değişim oranını kontrol edin.
Yüzde 25 sınırını hâlâ geçerli sanmak
Hata
Geçici uygulamayı 2026 yenilemelerinde de kullanmak.
Doğru yaklaşım
Yenileme tarihindeki güncel mevzuatı ve TÜFE üst sınırını esas alın.
Sözleşmedeki düşük oranı atlamak
Hata
TÜFE üst sınırını zorunlu artış oranı gibi uygulamak.
Doğru yaklaşım
Sözleşmede daha düşük oran varsa bu hükmü ayrıca değerlendirin.
Aidatı kiraya ekleyerek zam yapmak
Hata
Kira, aidat ve yan giderleri tek matrah gibi kabul etmek.
Doğru yaklaşım
Çıplak kira ile yan giderleri ayrı hesaplayın.
Beş yıl dolunca otomatik rayiç uygulamak
Hata
İlan fiyatını doğrudan yeni kira saymak.
Doğru yaklaşım
Anlaşma veya kira tespit süreci gerektiğini dikkate alın.
Yenileme ayını yanlış belirlemek
Hata
Ödeme ayı ile sözleşmenin yeni kira dönemini karıştırmak.
Doğru yaklaşım
Sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihlerini kontrol edin.
Yeni kira bedelini saniyeler içinde bulun
Mevcut kira ve uygulanacak oranı girerek artış tutarını ve yeni aylık kira bedelini anında hesaplayın.
Kira artış hesaplama aracına gitKira artışı hakkında sık sorulan sorular
Güncel TÜFE oranı, sözleşme hükümleri, beş yıl kuralı ve yenileme dönemi hakkında en çok sorulan soruların yanıtlarını aşağıda bulabilirsiniz.
2026 kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış için sözleşmedeki oran ile TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı karşılaştırılır. Sözleşmedeki oran daha düşükse düşük oran, daha yüksekse yasal üst sınır olan TÜFE ortalaması esas alınır.
Temmuz 2026 kira artış oranı kaçtır?
TÜİK'in Haziran 2026 verisine göre on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi yüzde 32,03'tür. Temmuz 2026'da yenilenen ve genel kurala tabi sözleşmelerde bu oran yasal üst sınır olarak dikkate alınır.
Kira artışında yıllık enflasyon mu kullanılır?
Hayır. Genel kuralda bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE yerine TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır.
Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiralarına yönelik geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihini kapsayan yenilemelerin ardından sona erdi. Sonraki yenilemelerde Türk Borçlar Kanunu'nun genel TÜFE kuralı uygulanır.
Ev sahibi TÜFE oranından daha fazla zam yapabilir mi?
İlk beş yıllık dönemde yenileme artışına ilişkin anlaşma, TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Beş yıldan sonra kira tespitine ilişkin farklı kurallar ve dava imkânı gündeme gelebilir.
Sözleşmede daha düşük artış oranı yazıyorsa hangisi uygulanır?
Sözleşmede yasal üst sınırdan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa kural olarak sözleşmedeki düşük oran uygulanır.
Sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne olur?
Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak koşuluyla kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir.
Konut ve iş yeri kira artış oranı aynı mı?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun TÜFE üst sınırı genel olarak uygulanır. Bununla birlikte sözleşme türü ve özel hükümler ayrıca incelenmelidir.
Kira artışı hangi ayın TÜFE oranına göre yapılır?
Kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde açıklanmış en güncel on iki aylık ortalama TÜFE oranı esas alınır. Uygulamada yenileme ayının başında mevcut olan son TÜİK verisi kullanılır.
Kira artışı her ay yapılabilir mi?
Kural olarak artış, kira sözleşmesinin yenilendiği kira döneminde yapılır. Sözleşmede veya sonradan geçerli biçimde kararlaştırılmadıkça yıl içinde tek taraflı ara zam yapılamaz.
Ev sahibi geriye dönük kira artışı isteyebilir mi?
Geriye dönük talebin geçerliliği sözleşmeye, ihtara, dava tarihine ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira tespitine ilişkin süre kurallarına bağlıdır. Somut olay için hukuki değerlendirme gerekir.
Beş yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedele çıkar mı?
Hayır. Beş yılın dolması kirayı kendiliğinden rayiç seviyeye taşımaz. Taraflar anlaşabilir veya şartları varsa kira tespit davası yoluyla hâkimden belirleme istenebilir.
Kira tespit davasında yalnızca TÜFE mi dikkate alınır?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Kira artışı hesaplanırken aidat da eklenir mi?
Kira artışı kural olarak çıplak kira bedeli üzerinden hesaplanır. Aidat ve yan giderler ayrı kalemlerdir; sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira bedeli 20.000 TL ise yüzde 32,03 artışla yeni kira kaç olur?
Artış tutarı 20.000 × 0,3203 = 6.406 TL'dir. Yeni aylık kira 26.406 TL olur.
Kiracı ve ev sahibi daha düşük oranda anlaşabilir mi?
Evet. Yasal oran üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artış oranında veya artış yapılmamasında anlaşabilir.
Kira artış oranı küsuratlı çıkarsa nasıl yuvarlanır?
Hesap sonucu kuruşlu çıkabilir. Taraflar ödeme kolaylığı için karşılıklı anlaşarak makul bir yuvarlama yapabilir; tek taraflı yuvarlama yasal sınırı aşmamalıdır.
Kira artış hesaplama aracı kesin hukuki sonuç verir mi?
Araç matematiksel sonucu verir. Sözleşme maddeleri, kira başlangıç tarihi, beş yıl kuralı, yabancı para, dava veya özel durumlar hukuki sonucu değiştirebilir.
Kira artışınızı şimdi hesaplayın
Mevcut kira bedelini ve uygulanacak oranı girin; artış tutarını ve yeni aylık kirayı hızlıca görüntüleyin.